Airbnb Vermietung - steuerliche Fallstricke

Die kurzfristige Vermietung von Unterkünften über Online-Plattformen wie z.B. Airbnb hat in den letzten Jahren an Popularität gewonnen und wird sowohl aus gewerberechtlicher als auch sozialversicherungsrechtlicher und steuerrechtlicher Sicht immer strenger betrachtet.

Hier sind die wichtigsten Aspekte, die im Zusammenhang mit der Gewerblichkeit und Sozialversicherungspflicht bei solchen Vermietungen relevant sind:

1. Gewerblichkeit in der Gewerbeordnung (GewO)

Gewerbliche Vermietung: Laut aktueller Rechtsprechung liegt bei der Vermietung von Unterkünften über Online-Plattformen stets Gewerblichkeit vor, wenn die Vermietung außerhalb des privaten Wohnungsverbands erfolgt. Dies betrifft vor allem die kurzfristige und wiederholte Vermietung.
Nebenleistungen: Auch die Erbringung von zusätzlichen Dienstleistungen wie Bettwäschebereitstellung, Endreinigung oder andere Annehmlichkeiten kann die Vermietung als gewerblich qualifizieren.
Freies und reglementiertes Gewerbe: Wenn weniger als 10 Betten vermietet werden, handelt es sich um ein freies Gewerbe (§ 111 GewO). Ab mehr als 10 Betten wird es zu einem reglementierten Gewerbe (§ 94 GewO).
- Freies Gewerbe: Vermieter mit weniger als 10 Betten müssen sich bei der Wirtschaftskammer anmelden und sind in der Regel sozialversicherungspflichtig.
- Reglementiertes Gewerbe: Bei mehr als 10 Betten sind strengere Vorschriften anzuwenden.

2. Sozialversicherungspflicht

Pflichtversicherung: Wenn eine Vermietung als gewerblich im Sinnde der GewO eingestuft wird, führt dies zu einer Pflichtmitgliedschaft bei der Sozialversicherung der Selbständigen (SVS). Diese gilt vor allem dann, wenn der Vermieter keine anderen Einkünfte hat, die bereits über der Höchstbeitragsgrundlage der Sozialversicherung liegen.

Unfallversicherung: Auch wenn der Vermieter keine weiteren Einkünfte hat, besteht eine Pflicht zur Unfallversicherung, deren Beitrag im Jahr 2025 bei ca. 144,84 EUR liegt.

3. Vermietung im Steuerrecht

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder Einkünfte aus Gewerbebetrieb?

Einkünfte aus der Vermietung können je nach Umfang und Art der Nebenleistungen entweder als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder aus Gewerbebetrieb versteuert werden. Die Zuordnung beeinflusst den Gewinnfreibetrag, Verlustvorträge und mögliche steuerliche Vorteile.

Kriterien für Gewerbebetrieb:
- Zimmervermietung mit mehr als 10 Betten.
- Appartementvermietung mit mehr als 5 Appartements.
- Erhebliche Nebenleistungen wie Wäschereinigungsservice, Verpflegung, tägliche Reinigung oder Postverteilung bei mehr als 10 Betten.

Letztendlich ist aber das Gesamtbild der Verhältnisse entscheidend!

Umsatzsteuer

Die Vermietung von Wohnraum unterliegt grundsätzlich der Umsatzsteuer von 10 %. Wenn jedoch Parkplätze mit vermietet werden, fällt hierauf der reguläre Umsatzsteuersatz von 20 % an.

Sofern man man eine gewisse Umsatzgrenze (ab 2025: € 55.000) nicht überschreitet, besteht die Möglichkeit, die Kleinunternehmerregelung in Anspruch zu nehmen, womit keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden muss. Dies stellt gerade für kleine Vermieter eine Verwaltungsvereinfachung dar. Allerdings ist man im Gegenzug auch vom Vorsteuerabzug ausgeschlossen.

Fazit

Vermietungen über Plattformen wie Airbnb können schnell als gewerblich eingestuft werden, insbesondere wenn zusätzliche Dienstleistungen erbracht werden oder die Kapazitäten eine bestimmte Grenze überschreiten.

Dies hat Auswirkungen auf die Gewerbeart, die Sozialversicherungspflicht sowie die steuerliche Behandlung der Einkünfte.